Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 vient réformer une procédure souvent méconnue mais essentielle pour les bailleurs :
👉 l’indemnisation due par l’État lorsqu’il refuse ou tarde à accorder le concours de la force publique pour exécuter une expulsion.
⚖️ 1. Quand la responsabilité de l’État est engagée
Trois conditions cumulatives :
1️⃣ un titre exécutoire d’expulsion (jugement, ordonnance, etc.) ;
2️⃣ une demande de concours adressée au préfet par le commissaire de justice ;
3️⃣ un refus explicite ou implicite (silence du préfet pendant deux mois).
➡️ Dès ce refus, l’État peut être tenu d’indemniser le propriétaire.
⏱️ 2. Période de responsabilité
La responsabilité court :
- à partir du refus (ou du silence de 2 mois),
- jusqu’à : l’expulsion effective, le départ de l’occupant, la vente, le décès ou la renonciation.
Suspension possible pendant :
• la trêve hivernale,
• un délai de grâce,
• ou l’exécution d’un protocole de cohésion sociale (logement HLM).
📩 3. Comment demander l’indemnisation ?
Le propriétaire saisit le préfet, par lettre recommandée ou dépôt électronique, avec toutes les pièces justificatives du préjudice subi. Le préfet :
- accuse réception ;
- instruit la demande ;
- et peut proposer une transaction :
- le propriétaire est indemnisé ;
- il renonce à tout recours ;
- l’État est subrogé dans ses droits contre l’occupant.
💡 Silence de 2 mois = rejet implicite → recours possible devant le tribunal administratif.
💶 4. Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Préjudices directs, certains et justifiés (art. R154-7 CPCE) :
• perte de loyers et charges récupérables ;
• perte de valeur ou impossibilité de vendre ;
• frais de remise en état ;
• frais d’huissier / commissaire de justice ;
• taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• trouble dans les conditions d’existence.
Base de calcul : la valeur locative réelle du bien, même si le loyer contractuel est faible ou nul.
🧩 5. En pratique, pour les bailleurs
✔️ Anticiper la demande de concours : le délai de 2 mois déclenche la responsabilité.
✔️ Constituer un dossier complet (bail, loyers, devis, factures, attestations…).
✔️ Conserver la chronologie des démarches (preuves, courriers, accusés).
✔️ Analyser attentivement la proposition d’indemnisation avant d’accepter toute transaction.
✔️ En cas de désaccord, saisir le tribunal administratif dans le délai de recours contentieux.
⚠️ 6. Points de vigilance
- Le refus de concours peut être légitime (ordre public, motif humanitaire).
- Le préjudice doit avoir un lien direct et certain avec le refus.
- La transaction vaut renonciation définitive à tout recours.
- Une expertise peut être nécessaire pour chiffrer la perte ou la valeur locative.
⚖️ En résumé
Le décret du 3 novembre 2025 :
- Clarifie la procédure d’indemnisation des propriétaires lésés ;
- Élargit les préjudices réparables ;
- Encadre strictement les délais ;
- Renforce la sécurité juridique des bailleurs face à un refus de concours.
Novembre 2025