Locations Airbnb et copropriété : ce que change la loi Le Meur

Locations Airbnb et copropriété : ce que change la loi Le Meur

Comment une copropriété peut désormais interdire les meublés touristiques de courte durée ?

Depuis l’adoption de la loi Le Meur en novembre 2024, les copropriétés disposent d’un nouvel outil pour encadrer — voire interdire — les locations meublées de tourisme de courte durée, communément désignées sous le terme « Airbnb ». Ce texte modifie en profondeur les règles du vote en assemblée générale et redéfinit l’équilibre entre le droit de propriété individuel et l’intérêt collectif de l’immeuble.

Une majorité allégée pour modifier le règlement de copropriété

Avant la loi Le Meur, l’introduction d’une clause d’interdiction des meublés de tourisme dans un règlement de copropriété nécessitait en pratique l’unanimité des copropriétaires, une exigence quasi impossible à réunir dans les grands immeubles. La réforme de novembre 2024 rompt avec cette logique : l’assemblée générale peut désormais modifier le règlement à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965), dès lors que certaines conditions sont remplies.

Ce seuil, plus accessible que l’unanimité, donne aux copropriétaires majoritairement opposés aux locations touristiques un levier concret pour faire évoluer leur règlement lors d’une prochaine assemblée générale.

Trois conditions cumulatives à respecter

Cette possibilité n’est pas ouverte à toutes les copropriétés. Elle suppose la réunion simultanée de trois conditions :

1. Existence d’une clause d’habitation bourgeoise. Le règlement de copropriété doit déjà contenir une clause interdisant les activités commerciales dans les lots à usage d’habitation. C’est cette disposition qui sert de fondement à l’extension de l’interdiction aux meublés de tourisme.
2. Ciblage exclusif des meublés de tourisme. L’interdiction votée doit viser spécifiquement les meublés de tourisme au sens du Code du tourisme, et non la location résidentielle classique. Une clause trop large qui bloquerait toute forme de location serait susceptible d’être contestée.
3. Exclusion de la résidence principale. Les logements constituant la résidence principale du propriétaire ne peuvent pas être visés par l’interdiction. Le propriétaire occupant qui loue ponctuellement son logement principal reste donc protégé par la loi.

Location Airbnb vs location classique : une distinction fondamentale

La loi Le Meur ne remet pas en cause les locations meublées classiques soumises à un bail d’habitation. Une location meublée consentie pour un an (ou neuf mois pour les étudiants) relève du droit commun des baux d’habitation : elle n’est pas assimilée à un meublé de tourisme et ne peut donc pas être visée par une interdiction fondée sur ce texte.

⚠ Point de vigilance : avant de mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale une résolution visant à interdire les meublés de tourisme, il convient de vérifier avec précision la rédaction du règlement de copropriété existant et d’analyser les lots concernés. Une résolution mal rédigée ou adoptée dans un immeuble ne remplissant pas les conditions légales expose la décision à une annulation judiciaire.

Quelles démarches pratiques pour les copropriétés ?

Pour les syndicats de copropriétaires souhaitant se saisir de ce nouveau dispositif, plusieurs étapes s’imposent : vérifier la présence d’une clause d’habitation bourgeoise dans le règlement existant, identifier les lots susceptibles d’être concernés (en excluant les résidences principales), rédiger une résolution précise et légalement fondée, puis l’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale dans le respect des délais légaux de convocation.

Pour les propriétaires qui pratiquent la location touristique dans un immeuble en copropriété, la prudence s’impose également : une assemblée générale pourrait adopter une telle interdiction dès lors que les conditions légales sont réunies, avec une application s’imposant aux propriétaires concernés dès la publication de la décision modificatrice du règlement.

Vous êtes copropriétaire ou syndic ?

Maître Thierry Debard, avocat en droit immobilier à Saint-Raphaël, analyse votre règlement de copropriété et vous conseille sur les démarches à engager — que vous souhaitiez interdire les meublés de tourisme ou défendre votre droit à louer.